Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 16-10.569, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :





Sur le premier moyen du pourvoi principal de Mme [U] :



Vu l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2015), que la société civile immobilière Leclerc-Jacobins (la SCI) a consenti à Mme [U] une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire ; que, n'ayant pas obtenu le prêt, celle-ci a assigné le promettant en restitution de l'indemnité d'immobilisation et a appelé en garantie la société Coaching patrimoine, à qui elle avait donné mandat de rechercher le financement ;



Attendu que, pour condamner Mme [U] à payer à la SCI la somme de 37 500 euros, l'arrêt retient que la bénéficiaire de la promesse avait déclaré qu'à sa connaissance, il n'existait pas d'empêchement à l'octroi du prêt, que la liquidation judiciaire de la société dont elle était cogérante pouvait être un empêchement, que la Banque patrimoine et immobilier avait informé la société Coaching patrimoine qu'il s'agissait d'un élément défavorable à l'octroi du prêt et que Mme [U], qui l'avait sciemment dissimulé, avait empêché l'accomplissement de la condition ;



Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les démarches effectuées auprès du Crédit immobilier de France et du Crédit maritime, qui avaient délivré des attestations de refus versées aux débats, ne suffisaient pas à établir que Mme [U] n'avait pas empêché la réalisation de la condition, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;



PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, subsidiaire, du pourvoi principal de Mme [U] et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI Leclerc-Jacobins :



CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la société Leclerc-Jacobins fondées sur l'article 41 de la loi du 29 juillet 1889,

l'arrêt rendu le 12 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;



Condamne la société civile immobilière Leclerc-Jacobins aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Leclerc-Jacobins et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme [U] et celle de 3 000 euros à la société Coaching patrimoine ;



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme [U], demanderesse au pourvoi principal.



PREMIER MOYEN DE CASSATION



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné madame [U] à payer à la SCI Leclerc-Jacobins la somme de 37.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2014 ;



AUX MOTIFS QUE : « sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, au chapitre « Condition suspensive d'obtention de prêt » de la promesse unilatérale de vente, madame [U] a déclaré qu'à sa connaissance, il n'existait « pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités » ; toutefois, au 27 septembre 2011, date de la promesse, la SARL Touques-Deauville-Exploitation, dont madame [U] avait été la gérante associée sous le patronyme de son premier époux, « [B] », était en liquidation judiciaire ; cette procédure, ouverte en 2006 et qui n'était pas clôturée, pouvait être un empêchement à l'octroi d'un prêt ; d'ailleurs, la BPI, sollicitée pour le prêt par la société Coaching Patrimoine, lui a signifié, en l'informant de l'existence de la procédure collective non clôturée, qu'il s'agissait d'un « élément défavorable » ; ainsi, madame [U], qui a sciemment dissimulé cet élément défavorable, non seulement au promettant, mais encore, comme il sera dit ci-après, à son mandataire, la société Coaching Patrimoine, a empêché l'accomplissement de la condition ; cette dernière étant réputée accomplie, l'indemnité d'immobilisation est due, de sorte que madame [U] doit être condamnée à payer à la société Leclerc-Jacobins la somme de 37.500 € avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2014, date de la délivrance par madame [U] du commandement aux fins de saisie-vente à la suite duquel la société Leclerc-Jacobins a restitué la somme qu'elle détenait depuis la signature de la promesse » ;



ALORS 1°) QUE pour que le bénéficiaire d'une promesse de vente ne soit pas considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt convenue entre les parties, il lui suffit de présenter au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulés dans la promesse ; qu'en se fondant sur la prétendue méconnaissance d'une obligation de révéler tout empêchement à l'octroi des prêts sollicités, obligation dépourvue de toute sanction, pour considérer que madame [U], bénéficiaire d'une promesse de vente assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt, avait empêcher la réalisation de cette dernière, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



ALORS 2°) QU'en tout état de cause, ni la qualité d'ancienne gérante associée d'une société en cours de liquidation judiciaire, ni la dissimulation de cette situation au promettant et à la société chargée par le futur acquéreur d'obtenir un prêt, ne sont de nature à empêcher la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



ALORS 3°) QU'en décidant que madame [U] avait empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt sans rechercher, comme il y était expressément invitée (dernières conclusions de l'appelante, p. 8 & 9), si, indépendamment du refus opposé par la Banque Patrimoine Immobilier, les démarches effectuées auprès du Crédit Immobilier de France et du Crédit Maritime, lesquels avaient délivré des attestations de refus versées aux débats, ne suffisaient pas à établir que madame [U] n'avait pas empêché la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;



ALORS 4°) QUE la Banque Patrimoine et Immobilier avait indiqué dans son courrier électronique du 28 septembre 2011 adressé à la société Coaching Patrimoine qu' « avec les revenus indiqués dans votre analyse notre ratio encours sur revenus est de 7,20 et ne doit pas dépasser 6 », ce dont il résultait que la Banque Patrimoine et Immobilier refusait son concours en raison des capacités financières insuffisantes de madame [U] ; qu'en retenant, pour considérer que madame [U] aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt en dissimulant la liquidation de la société Touques-Deauville-exploitation dont elle était associée gérante, que la Banque Patrimoine & Immobilier aurait signifié à la société Coaching Patrimoine qu'il s'agissait d'un élément défavorable, la cour d'appel a dénaturé le courrier de la Banque Patrimoine & Immobilier du 28 septembre 2011, en violation de l'article 1134 du code civil et de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause.



SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame [U] de sa demande en garantie formée contre la société Coaching Patrimoine ;



AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de garantie formée par madame [U] contre la société Coaching Patrimoine, la condamnation de madame [U] au paiement de l'indemnité d'immobilisation trouve sa cause dans la dissimulation qu'elle a commise à l'encontre du promettant ; le mandataire ne peut être tenu de garantir les conséquences de la mauvaise foi de son mandant à l'origine de la condamnation prononcée contre ce dernier ; en outre, madame [U], tenue aux termes du mandat d'informer le mandataire « de tout problème de fichage (FCC, FICP, surendettement, etc…) ou autre qui pourrait être un frein à la recherche du financement » n'a pas porté à la connaissance de la société Coaching Patrimoine l'existence de la liquidation judiciaire en cours, ouverte à l'égard de la société dont elle était la gérante associée, pourtant de nature à constituer un frein à la recherche ; la dissimulation de la mandante étant à l'origine de la condamnation, la demande de garantie doit être rejetée ») ;



ALORS QU'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les éléments de la cause ; que la Banque Patrimoine et Immobilier, indiquait, dans son courrier électronique du 28 septembre 2011 : « madame est gérante de Touques-Deauville-Exploitation (en liquidation judiciaire depuis 2006 non clôturée) – élément défavorable – et gérante de Les Cinq Sens » ; qu'en considérant que ce serait la Banque Patrimoine et Immobilier qui aurait informé la société Coaching Patrimoine de ce que madame [U] était gérante associée de la société Touques19 Deauville-Exploitation, placée en liquidation judiciaire, la cour d'appel a dénaturé le courrier électronique adressé le 28 septembre 2011 par la Banque Patrimoine et Immobilier à la société Coaching Patrimoine, en violation de l'article 1134 du code civil et de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Leclerc-Jacobins, demanderesse au pourvoi incident.



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI LECLERC-JACOBINS de sa demande en paiement fondée sur la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 27 septembre 2011.



AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de la société Leclerc-Jacobins, en paiement, par la bénéficiaire, d'une somme du même montant au titre de la clause pénale, que la promesse unilatérale de vente prévoit que cette clause reçoit application, soit « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles », soit en tant que sanction du "comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente » ; que la condition relative au prêt étant seulement "réputée accomplie", cette condition n'est pas remplie, de sorte que le premier terme de la clause pénale précitée ne peut trouver application ; que, selon la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire ne s'est pas engagé à acquérir, de sorte que le second terme de la clause pénale ne peut s'appliquer qu'au comportement du promettant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, la société Leclerc-Jacobins doit être déboutée de sa demande en paiement sur le fondement de la clause pénale » ;



1°/ ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer et faire observer le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 27 septembre 2011, dont se prévalait la société LECLERC-JACOBINS à l'appui de sa demande en paiement contre Madame [U], ne s'appliquait que dans l'hypothèse où la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire par la bénéficiaire serait remplie, et non dans celle où elle serait « réputée accomplie » en application de l'article 1178 du code civil, du fait du comportement d'une partie en ayant empêché l'accomplissement, sans solliciter préalablement les explications des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;



2°/ ALORS QU' il était stipulé dans la promesse de vente conclue le 27 septembre 2011 entre la SCI LECLERC-JACOBINS et Madame [U] une clause pénale ainsi libellée : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS (75.000 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts, avec imputation à due concurrence du dépôt de garantie ci-dessus. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que dès lors que les conditions auxquelles étaient soumises la promesse de vente étaient remplies, les parties ne pouvaient refuser de réitérer la vente par acte authentique, sauf à devoir verser des dommages et intérêts, fixés forfaitairement à 75.000 € ; que, pour débouter la SCI LECLERC-JACOBINS de sa demande de condamnation de Madame [U] au paiement de cette clause pénale, la Cour d'appel a énoncé que « la condition relative au prêt étant seulement "réputée accomplie", cette condition n'est pas remplie, de sorte que le premier terme de la clause pénale précitée ne peut trouver application » ; qu'en statuant de la sorte, quand la clause pénale n'opérait aucune distinction entre l'hypothèse où une condition de la vente serait accomplie et celle où elle serait « réputée accomplie » en vertu de l'article 1178 du code civil, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;



3°/ ALORS QUE la clause pénale stipulée dans la promesse de vente conclue le 27 septembre 2011 entre la SCI LECLERC-JACOBINS et Madame [U] prévoyait expressément que « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS (75.000 EUR) à titre de clause pénale (…). Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente » ; qu'en jugeant que « selon la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire ne s'est pas engagé à acquérir, de sorte que le second terme de la clause pénale ne peut s'appliquer qu'au comportement du promettant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce », quand la clause visait indifféremment le comportement de l'une quelconque des parties, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2017:C300290