[...] particuliers (cf. rapport de Monsieur Y..., p. 9 et 15 ; conclusions p. 9), ce qui conduisait l'expert à retenir une valorisation du fonds de commerce de 700. 000 euros ; qu'elle ajoutait que le déplacement forcé [...]
Rejet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 145-14 du code de commerce, ensemble l'article 4 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, le 19 janvier 2012), que la société Carrefour Property (société Carrefour) propriétaire d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société anonyme Havraise de matériaux aux droits de laquelle se trouve la société X..., a, par acte du 14 septembre 2005, délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'après expertise, la locataire a assigné la société Carrefour en fixation d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société X... en paiement d'indemnités pour frais de déménagement et d'aménagement dans de nouveaux locaux, la cour d'appel retient que cette société ne conteste pas que des travaux d'agencement ont été financés pour une certaine somme par une autre société, qu'elle ne produit aucun justificatif de frais laissés à sa charge correspondant à la différence entre cette somme et celle retenue par l'expert, que bien que le transfert du fonds ait eu lieu, aucune facture justificative des frais réellement exposés à ce titre n'est versée et que ces frais ne peuvent donc être pris en considération ;
Qu'en qu'en statuant ainsi en refusant d'évaluer le montant d'un préjudice dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 3 mai 2011 par la cour d'appel de Rouen ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 3 mai 2011 par la cour d'appel de Rouen ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne la société Carrefour Property aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour Property, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 112. 000 euros,
AUX MOTIFS QUE dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce par le locataire à qui le renouvellement de son bail a été refusé, l'indemnité d'éviction qui lui est due correspond nécessairement à une indemnité de déplacement, ce qui n'est pas contesté en l'espèce ; qu'en matière d'indemnité de déplacement, l'indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail des locaux évincés ; que la méthode généralement utilisée pour l'évaluation du droit au bail est la méthode du différentiel du loyer qui prend en considération la différence entre le dernier loyer payé et le loyer d'un local équivalent au prix du marché ; qu'aucune méthode n'est cependant imposée au juge ; qu'en l'espèce, le projet de transfert du fonds étant en cours, les premiers juges ont, pour fixer l'indemnité d'éviction, après avoir rappelé que " la jurisprudence, pour déterminer l'indemnité principale, c'est-à-dire la valeur du droit au bail, la valeur locative à retenir est non pas celle des locaux, objet du bail non renouvelé, mais celle que la société locataire va devoir payer pour des locaux équivalents, " retenu, pour fixer l'indemnité d'éviction, l'évaluation faite par l'expert, M. Y... ; que l'expert a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 601. 929 C qui se décompose comme suit : achat du terrain : 258. 606 euros ; études et aménagement du sol : 105. 061 ¿ ; constructions : 576. 680 ¿ ; coût des agencements : 50. 923 ¿ ; coût du déménagement : 48. 437 ¿ ; réparation du trouble commercial : 35. 847 ¿ ; indemnisation des débours accessoires : 6. 000 ¿ ; à déduire une économie de loyer :-246. 879 ¿ ; qu'il conclut son expertise dans les termes suivants : " La SARL X... est propriétaire d'un fonds de commerce d'une valeur de 700. 000 ¿ ; Le projet de transfert obligera cette dernière-à acquérir un terrain, dont le coût estimé à 25. 860 ¿ dans le compromis, sera définitivement fixé par l'Administration des Domaines,- à engager un ensemble de dépenses dont la part correspondant aux surfaces actuellement exploitées ressort à 822. 948 ¿ soit au total 848. 808 ¿. Ce faisant, la société CARI0U abandonnera sa situation actuelle de locataire pour devenir propriétaire de ses propres installations, ce qui lui permettra de réaliser des économies de loyers ressortant en euros 2008 à 246. 879 ¿, de sorte que l'opération de transfert débouchera sur un coût net de 601. 929 ¿ " ; qu'à la lecture de son rapport, l'expert a toujours considéré que le locataire évincé, pour réaliser le transfert de son fonds de commerce, avait fait l'acquisition du terrain et procédé à la construction des locaux nouveaux où la poursuite du fonds devait avoir lieu ; qu'il constatait que M. X... n'avait pas eu d'autre choix commercial que d'acquérir ce terrain sans possibilité de négocier le prix d'achat du terrain fixé par l'administration des domaines ; ni la surface à acquérir laquelle n'était pas divisible ; que s'agissant de l'emplacement futur il tenait compte des contraintes imposées par l'administration à l'acquéreur ; qu'en ce qui concerne le coût de la construction des bâtiments il procédait par la mise en perspective, " pour chacun des documents chiffrés, des surfaces respectives des projets avec celles actuellement exploitées par la SARL X... " tenant compte du fait que le projet en cours intégrait " une augmentation significative des surfaces de vente relevant d'une décision d'investissements de Monsieur X..., tandis que la mission d'évaluation de l'indemnité ne doit porter que sur les surfaces exploitées à ce jour. " ; que dès lors que le locataire évincé avait financé les investissements immobiliers, que pour éviter la perte de son fonds il n'avait eu d'autre choix que d'accepter les propositions faites par l'administration s'agissant du terrain, que l'absence de locaux existants correspondants aux exigences de l'activité de la société locataire n'était pas sérieusement contestée, comme l'ont souligné à juste titre les premiers juges, la déduction de l'économie de loyer réalisée du coût des acquisitions immobilières tel que retenu par l'expert se concevait pour fixer l'indemnité d'éviction sans qu'un enrichissement sans cause puisse être opposé au locataire évincé ; qu'il est constant que le rapport de M. Y... a été effectué à une époque où le transfert était prévu mais pas encore effectif, que celui-ci est intervenu le 30 décembre 2009 ; qu'il est tout aussi constant que la SA CARREFOUR PROPERTY a toujours indiqué que les investissements réalisés ne pouvaient être pris en compte en l'état tant en cours d'expertise (dire du 28 mai 2008) que devant les premiers juges ; que la SA CARREFOUR PROPERTY reprend cette argumentation devant la cour en faisant valoir cependant une situation différente de celle soumise à l'expert et au tribunal ; qu'en effet, il résulte des pièces produites en cause d'appel par la SARL X... que le terrain a été acheté, suivant acte en date du 18 juin 2009, par la SARL SOCIETE FINANCIERE X..., SOFICAR, qui a également financé les travaux de construction des bâtiments, que par acte du 27 avril 2010 la SOFICAR a donné à bail à la SARL X... l'immeuble à usage commercial cadastré section A n° 612 avec un superficie de 60A 00CA, consistant en un immeuble de vente, bureaux administratifs, sanitaires, réserve et zone de stockage avec parking, à compter du 1er janvier 2010 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 86. 112 ¿ ; qu'il n'est pas contesté que ni l'expert Y..., ni les premiers juges n'ont eu connaissance de ces éléments ; que la situation soumise à la cour est donc différente de celle prise en compte par l'expert Y... puis par le tribunal, qui ont considéré la société locataire comme étant celle qui a fait l'acquisition des locaux nouveaux où elle exploite désormais son fonds, ce qui n'est pas le cas ; que dès lors la méthode utilisée par M. Y... ne peut être utilisée pour fixer le montant de l'indemnité principale, sauf effectivement à générer un enrichissement sans cause au profit de la SARL X..., dès lors que les investissements immobiliers ont été réalisés par la société FINANCIÈRE X..., entité juridique distincte de la société locataire évincée ; que si aucune modalité technique d'évaluation n'est imposée par les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, celui-ci exige en revanche que l'indemnité d'éviction allouée ne répare que le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il convient dans ces conditions d'évaluer l'indemnité d'éviction à la lumière des éléments nouveaux fournis à la cour ; qu'il n'est pas contesté que les locaux libérés étaient situés sur un terrain à CANY BARVILLE d'une superficie de 3. 500 m2 sur lequel avait été édifié un bâtiment pour partie à usage de bureaux et réserves à concurrence de 80 m2, et pour partie à usage de hangars et ateliers à concurrence de 710 m2 environ, que leur état d'entretien était usagé, que l'activité qui y était exercée était celle de négoce de matériaux de constructions essentiellement destinée aux entreprises ; qu'il est par ailleurs admis que, par suite du transfert effectif du fonds, la SARL X... exploite désormais son activité sur un terrain d'une superficie de 6. 000 m2 avec parking sur lequel est édifié un bâtiment neuf d'une superficie de I. 150 ml avec répartition en : une zone froide de 750 m2 alors que les précédents locaux avaient une zone froide de 480 m2- une zone chaude de 3 87 m2 alors que la précédente était de 310 ml, dans la zone d'activités de la commune de SASSEVILLE située au-dessus du centre-ville de CANY BARVILLE, à 1, 5 km du centre-ville, où ce magasin est parfaitement visible et facile d'accès pour les camions ; que ces éléments relatifs à la désignation des lieux doivent effectivement être pris en compte pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction qui doit être versée à la société intimée, ce d'autant que le transfert effectif du fonds est intervenu ; que selon l'avis de M. Z... en date du 13 décembre 2010, que la société CARREFOUR PROPERTY verse à l'appui de son recours, tout en prenant en compte l'existence d'un préjudice résultant de la surcharge financière représentée par l'achat par cette société d'un terrain et la construction de locaux neufs mais qualifiant de patrimonial ces investissements, il estime que " l'indemnisation ne peut porter ni sur les frais liés à cette acquisition ni sur le coût de la construction d'un immeuble neuf, car une indemnisation de la sorte, totale ou partielle conduirait inévitablement à un enrichissement du preneur " ; qu'il considère que " ce déplacement sur un site beaucoup plus adapté constitue un avantage commercial considérable dont la société évincée constatera à court terme un bénéfice commercial et une augmentation de son chiffre d'affaire non négligeable. En conséquence, il convient de calculer la perte de l'avantage lié à ces locaux, le déménagement ayant entraîné un préjudice financier lié à cet investissement, de sorte que ce calcul puisse être fait en fonction de la modification des conditions locatives en fonction d'un loyer théorique, si un contrat de bail avait dû être négocié pour la société X... correspondant à l'investissement financier réalisé proportionnellement aux surfaces du bail résilié » ; qu'il procède ensuite au calcul du différentiel de loyer entre la situation antérieure et la situation théorique nouvelle de la façon suivante : " Situation antérieure : Bail portant sur un terrain de 3. 500 m, des bâtiments de 710 mi et des bureaux de 80 m2. Loyer d'origine de 21. 955 ¿ l'an. Le loyer qui était au 31 décembre 2009 de 31. 378 F, aurait dû être en fonction de la variation des indices de 33. 817 E, de sorte que les trois premières années du bail auraient eu le coût suivant : 33. 817euros X3 = 1014516. Les trois années suivantes compte tenu d'une augmentation de 5 %, soit : 33. 508 ¿ x 3 = 106. 524 ¿. Les trois années suivantes, compte tenu d'une augmentation de 5 % soit 37. 283 euros X 3 = 111. 849 ¿. Montant total des loyers sur 9 ans : 319. 824 ¿- Situation nouvelle : Le transfert du fonds sur la commune de SASSEVILLE sui-un terrain de 6. 000 m2 avec des bâtiments de 1. 150 m2 a coûté : Achat du terrain + étude du sol : 130. 911 ¿ soit suivant la règle proportionnelle : 130. 911 ¿ x 3. 500 m2/ 6. 000 m2 = 76. 365 ¿. Le coût de construction estimé dans le rapport de M. Y... ramené à sa valeur proportionnel représente 576. 680 ¿. Investissement en capital proportionnel : 76. 365 E + 57b. 680 ¿ = 653. 045 ¿. En considérant un taux de rendement moyen pour de tels locaux estimés à 7 %, la valeur locative de cet investissement en capital se calcule de la façon suivante : 651045 ¿ X 7 % = 45, 713 ¿ l'an Le coût sur 9 ans serait donc de : 45. 713 EX 3 = 137, 139 ¿. En estimant une augmentation de 5 % : 45. 998 ¿ X 3 = 143. 994 ¿. Et pour les 3 dernières années du bail compte tenu d'une augmentation de 5 % 50. 398 ¿ X 3 = 151. 194 ¿ total : 432. 327 ¿. Le différentiel de loyer est donc de 112-503 ¿. Compte tenu de l'avantage commercial, il convient de prévoir un abattement de 40 %, soit 45. 001 ¿. De sorte que le préjudice s'élève à 67. 502 ¿ Selon la méthode financière, la surcharge de loyer annuel est de : 45. 713 ¿-33. 817 ¿ = 11. 896 ¿ capitalisée sur une période de 9 ans au taux de 6 % ce qui selon les tables, financières fait apparaître un coefficient multiplicateur de 6, 52 soit 77, 562 ¿. Après cette analyse, l'expert retient " pour montant de l'indemnité principale la somme de 70. 000 ¿ " ; que si cet expert a rédigé cet avis à la demande de la société CARREFOUR PROPERTY, aucune contestation sérieuse n'est soulevée par la SARL X..., aucun élément technique objectif probant ne venant contredire la technique d'évaluation retenue par ce technicien, également expert judiciaire en estimations immobilières, et plus particulièrement la valeur du rendement locatif évalué à 7 % du capital investi retenu et l'abattement de 40 % pratiqué par ce dernier ayant tenu compte à bon droit de l'avantage commercial présenté par le nouvel emplacement supérieur à celui dont la société a été évincée ; que même si cette évaluation de l'indemnité principale est faite en considération toujours d'une situation où la société évincée se trouve être celle qui a financé l'acquisition du terrain et la construction des locaux neufs, la méthode retenue par M. Z..., qui prend en compte le rendement locatif du capital investi, est d'autant plus justifiée que la société locataire évincée a gardé son statut de locataire des nouveaux locaux où elle exploite son activité, et aucune pièce technique ne vient démontrer que l'estimation de la valeur du droit au bail des locaux nouveaux ainsi effectuée, certes théorique, ne correspond pas à la réalité pratique ; que dès lors, la méthode de calcul retenue par M. HAUGUEL qui prend en compte la valeur du dernier loyer qui aurait dû être payé en cas de renouvellement du bail et celle du loyer correspondant au rendement locatif du capital investi dans l'emplacement et la construction des nouveaux locaux désormais loués à la SARL X..., permet l'exacte indemnisation du préjudice qui correspond au coût de sa réinstallation sous réserve des indemnités accessoires qui seront examinées ci-après, et résultant pour elle du refus de renouvellement du bail ; qu'il convient dans ces conditions de fixer l'indemnité principale à la somme de 70. 000 ¿ ; qu'en ce qui concerne les indemnités accessoires, M. Z... reprend l'évaluation faite par M. Y... ; qu'il ressort de l'expertise de M. Y... qu'il a retenu le coût des agencements pour la somme de 50. 923 E, essentiellement au vu de devis ; que la SARL X... ne conteste pas que des travaux d'agencement ont été financés par la société FINANCIERE X... pour une somme de 42. 359, 50 E. Elle ne produit par ailleurs aucun justificatif de frais laissés à sa charge correspondant à la différence entre cette somme et celle retenue par l'expert ; que le coût du déménagement a été évalué par l'expert au vu d'une estimation faite par M. X..., Cependant bien que le transfert du fonds ait eu lieu aucune facture justificative des frais réellement exposés par la SARL X... à ce titre n'est versée ; que ces frais ne peuvent donc être pris en considération au titre des indemnités accessoires ; qu'en revanche, aucune contestation n'est soulevée à l'égard des sommes retenues en réparation du préjudice commercial et des débours accessoires pour un montant total de 42. 000 ¿ ; qu'enfin, la discussion portant sur la méthode de calcul ayant permis à l'expert de retenir une valeur du fonds à hauteur de 700. 000 ¿ importe peu dès lors que d'une part il ne s'agit pas d'indemniser la SARL X... de la perte de son fonds, et que d'autre part en tout état de cause, l'indemnité de déplacement allouée se trouve être inférieure à la valeur du fonds, qu'il s'agisse de l'évaluation qui en est faite par M. Y... ou par M. Z... ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité d'éviction due par la société CARREFOUR PROPERTY à la SARL X... à la somme de 112. 000 e et au paiement de laquelle elle doit être condamnée, et d'infirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts décidé par les premiers juges qui n'est pas critiqué.
1°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction accordée au preneur évincé d'un local à usage commercial doit notamment couvrir la perte du fonds de commerce ; que le preneur subit une perte de son fonds lorsque l'éviction des lieux et l'emménagement dans de nouveaux locaux aboutissent soit à une diminution du volume d'activité, soit à un changement de la nature même de la clientèle ; qu'en l'espèce, se prévalant des constatations du rapport d'expertise de Monsieur Y..., la société X... faisait valoir que son implantation dans la zone commerciale, en plein centre-ville, situait son activité sur un marché particulier et lui avait permis de conquérir une clientèle composée d'artisans mais aussi de particuliers (cf. rapport de Monsieur Y..., p. 9 et 15 ; conclusions p. 9), ce qui conduisait l'expert à retenir une valorisation du fonds de commerce de 700. 000 euros ; qu'elle ajoutait que le déplacement forcé de son activité en dehors de la ville, dans une zone industrielle, la positionnerait sur un marché nouveau et donc à perdre sa clientèle, notamment de particuliers ; qu'en affirmant péremptoirement que le preneur aurait effectivement déplacé son fonds et que le nouvel emplacement lui permettrait même d'obtenir un « avantage commercial » (arrêt attaqué p. 10), pour n'accorder au preneur qu'une indemnité de déplacement, lorsqu'elle n'avait ni chiffré la valeur du fonds de commerce, ni constaté que l'implantation dans une zone industrielle d'une activité auparavant située dans une zone commerciale ne causait pas un changement de la nature de la clientèle en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE l'exposante se prévalait des énonciations du rapport judiciaire de Monsieur Y..., dont il résultait que le transfert lui ferait perdre le bénéfice de facteurs très favorables d'activité, à savoir l'implantation dans une petite zone d'activité où se situaient des pôles d'attraction (l'une des deux seules stations-service, supermarché Champion), sans qu'aucune amélioration de l'activité ne puisse être envisagée ; qu'en reprenant les énonciations de l'avis de Monsieur Z... qui affirmait péremptoirement que la nouvelle zone d'implantation du magasin rendait le magasin « visible et facile d'accès » et pratiquait un abattement de 40 % correspondant à « l'avantage commercial présenté par le nouvel emplacement supérieur à celui dont la société évincée », sans constater ni que l'ancienne zone d'implantation aurait été moins « visible et facile d'accès », ni relever le moindre élément objectif de nature à caractériser la réalité de l'avantage commercial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE lorsque le preneur évincé d'un local à usage commercial n'a eu d'autre choix que prendre à bail un nouveau local plus grand et plus onéreux pour y transférer son fonds de commerce, le montant de son indemnité de déplacement correspond à la totalité du différentiel entre le dernier loyer payé et le nouveau loyer, sans que le juge ne puisse le réduire à proportion du gain de surface disponible ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas contesté que monsieur X... « n'avait pas eu d'autre choix commercial » ¿ sauf à perdre son fonds de commerce ¿ que d'acquérir une surface commerciale plus grande et qui n'était pas divisible (cf. les énonciations du rapport de Monsieur Y... et les conclusions de l'exposante, p. 8) ; qu'en pratiquant cependant sur le différentiel de loyer constaté une réduction pour tenir compte de l'augmentation de surface, lorsqu'elle avait au demeurant déjà tenu compte d'un possible accroissement de l'activité économique en lui appliquant un abattement de 40 % sur le différentiel constaté, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
4°) ALORS QUE le preneur d'un bail commercial a droit, en cas de nonrenouvellement de son droit au bail, au remboursement de ses frais normaux de déménagement ; que le juge qui constate la réalité du déménagement doit ordonner le remboursement des frais afférents, quitte à en donner sa propre évaluation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le transfert de fonds de commerce avait bien eu lieu, ce dont il se déduisait que la société X... avait supporté des frais de déménagement ; qu'en se bornant à affirmer qu'aucune facture n'avait été versée, pour exclure tout droit du preneur au remboursement de frais d'un déménagement dont elle n'avait pas nié la réalité, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
5°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que l'expert Monsieur Y... avait évalué le coût des agencements à la somme de 50. 923 euros ; qu'elle a ensuite constaté que les travaux avaient été financés par la société FINANCIERE X... pour une somme de 42. 359, 50 euros ; qu'en se bornant à relever que la société X... ne produisait « aucun justificatif de frais laissés à sa charge correspondant à la différence entre cette somme te celle retenue par l'expert » pour refuser d'allouer à la société X... le remboursement de la différence entre ces deux montants, lorsqu'il résultait de ses propres constatations que la société FINANCIERE X... n'avait pris à sa charge qu'une partie des frais d'agencement, ce dont il résultait qu'elle devait indemniser la société X... du reliquat de ces frais, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
6°) ALORS au surplus QUE les juges du fond doivent examiner tous les documents qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, la société X... (sise à CARNY BARVILLE) produisait des factures portant sur des matériaux d'aménagement et délivrées au nom de « BIGMAT ETS X... ¿ ZI DES VALLES 76450 CANY BARVILLE » ainsi que des bordereaux de virement et copies de chèques émanant de la société « X... » (productions n° 12 et 13), les factures délivrées à la société X... FINANCIERE mentionnant pour leur part l'adresse suivante : « 14 rue du Casino Résidence Les Haubans 76400 FECAMP » (production n° 14) ; qu'en affirmant que la société X... ne produisait aucun justificatif des frais qu'elle avait exposés elle-même, sans à aucun moment examiner les documents produits par l'exposante dont il résultait précisément que des frais avaient bien été facturés à la société X... sise à CANY BARVILLE, et non à la société X... FINANCIERE sise à FECAMP, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
