Texte intégral
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 413 DU 26 OCTOBRE 2020
No RG 19/00590 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7D-DC3E
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 14 février 2019, enregistrée sous le no
APPELANT :
Monsieur I... F...
[...]
[...]
Représenté par Me Jan-marc FERLY, (TOQUE 26) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉE :
S.A.R.L. CAP INVEST
[...]
[...]
Représentée par Me Frederic FANFANT de la SELARL EXCELEGIS, (TOQUE 67) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉ NON REPRÉSENTÉ :
Maître S... X...
[...]
[...]
signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 24 juillet 2019 à personne.
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 07 septembre 2020.
Par avis du 07 septembre 2020, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 octobre 2020.
GREFFIER
Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant compromis de vente signé le 21 avril 2016 en l'office notarial de M. S... X... constitué mandataire commun des parties, la société Cap Invest (dont le gérant est M. T... E...) s'est engagée à vendre à M. I... F... (M. F...), sous réserve de l'accomplissement de conditions stipulées à l'acte, un ensemble immobilier édifié sur un terrain cadastré section [...] d'une surface de 21 ares 68 centiares situé [...] ) moyennant le prix de 330 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique.
L'acte a été notamment conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur lequel s'engage à faire toutes les démarches nécessaires pour cela et à en justifier au vendeur dans un délai d'un mois à compter dudit compromis.
Suite à l'assignation délivrée les 16 et 17 août 2017 par la société Cap Invest à M. F... et à M. S... X..., notaire à Pointe-à-Pitre, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, par jugement réputé contradictoire rendu le 14 février 2019, a :
-débouté M. F... de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
-condamné M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 20 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu dans le compromis signé le 21 avril 2016,
-condamné M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis signé le 21 avril 2016,
-condamné M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 6 013,12 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel,
-condamné M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de sa perte de chance de réaliser une économie par le remboursement anticipé de son emprunt,
-condamné M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté M. F... de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. F... aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de la Selarl Excelegis.
M. F... a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 14 mai 2019.
Suite à l'avis à signifier délivré par le greffe de la cour le 25 juin 2019, l'appelant a fait signifier le 24 juillet 2019 à M. S... X..., notaire, la déclaration d'appel et les ultimes conclusions prises. Ce dernier bien que régulièrement cité par personne habilitée n'a pas comparu.
Les autres parties ont conclu et l'ordonnance de clôture a été rendue le 28 juillet 2020.
Les parties ayant déposé leurs dossiers, en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, l'affaire a été retenue à l'audience de dépôt du 07 septembre 2020 puis mise en délibéré au 26 octobre 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Les dernières conclusions, remises les 22 juillet 2019 par l'appelant, 22 octobre 2019 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. F... demande à la cour, de :
-déclaré bien fondé l'appel interjeté,
-y faisant droit, infirmer la décision entreprise,
-statuant à nouveau, dire et juger la société Cap Invest irrecevable et mal fondée en ses demandes, l'en débouter,
-dire et juger M. F... et Mme A... recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles,
-condamner la société Cap Invest à restituer à M. F... la somme de 20 000 euros séquestrée chez le notaire maître X..., au titre du dépôt de garantie selon la promesse de vente signée entre les parties le 21 avril 2016,
-à titre reconventionnel, condamner la société Cap Invest à payer à M. F... et Mme A... la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamner maître X... à payer à M. F... et Mme A... la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
-condamner solidairement la société Cap Invest et maître X... à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jean-Marc Ferly en application de l'article 699 du même code.
La société Cap Invest demande à la cour, de :
-la recevoir en sa demande et l'a déclarer bien fondée,
-confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 14 février 2019 en ce qu'il a débouté M. F... de l'ensemble de ses demandes, condamné M. F... à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu dans le compromis signé le 21 avril 2016, condamné M. F... à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis signé le 21 avril 2016, condamné M. F... à lui verser la somme de 6 013,12 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel,
*jugeant à nouveau,
-condamner M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 6 356,15 euros au titre de la perte de chance pour elle de pouvoir solder son emprunt de manière anticipée,
-condamner M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 30 105 euros au titre de la perte de chance de céder le local à un meilleur prix,
-en conséquence, débouter M. F... de ses prétentions à ce titre,
-condamner M. F... à verser à la société Cap Invest la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Excelegis représentée par maître Fanfant, avocat aux offres de droit.
MOTIFS
Sur la demande en libération du dépôt de garantie
A l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article 1168 du code civil ancien, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain et selon l'article 1175 du même code, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût.
L'article 1176 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016) prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé et l'article 1178 du même code ajoute que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
Sur le fondement de ces régles, la condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas sollicité l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, étant précisé que c'est l'emprunteur, qui a la charge de la réalisation de la condition, qui doit prouver que sa demande est conforme aux stipulations de la promesse.
En l'espèce, il est constant que les parties ont entendu soumettre leur compromis de vente signé le 21 avril 2016 à la condition suspensive d'obtention de prêt ainsi rédigée :
"Dispositions des articles L 312-1 à L 312-36 - Chapitre Il (Crédit Immobilier) du Livre Ill du Code de la consommation relative à I'inforrnation et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.
L'acquéreur déclare avoir été informé des dispositions de ces articles et avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes :
-organisme prêteur : Credit Mutuel ou Credit Agricole
-montant maximum de la somme empruntée : trois cent cinquante-cinq mille euros (355.000,00 eur)
-durée maximale de remboursement : 180 mois
-taux nominal d'intérét maximum : 2,90 % l'an (hors assurances)
-garanties offertes : privilege de préteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1178 du code civil.
I - Obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité
L'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes.
A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.
Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.
L'acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
L'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.
II - Réalisation de la condition suspensive
Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L. 312-1 à L. 312-36 sus visés et la condition suspensive sera réalisée par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux article L.312-1 à L.312-36 susvisés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 21 juin 2016.
L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur
par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus.
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.
Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu'il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l'opération. Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux articles L. 312-1 à L312-36 susvisés" (page 6 dudit acte).
Par ailleurs, la somme de 20 000 euros a été déposée au caissier de l'étude notariale rédacteur de ce compromis de vente en sa qualité de tiers-convenu à titre de dépôt de garantie dont la clause est ainsi rédigée : "l'acquéreur déposera immédiatement à la suite des présentes, à titre de dépôt de garantie, au tiers convenu ci-apres désigné la somme de vingt mille euros (20 000 eur)
Cette somme, qui ne sera pas productive d'intéréts, restera au compte du tiers convenu jusqu'a la réiteration de l'acte authentique de vente.
Lors de la passation de l'acte authentique, elle sera imputée sur la partie du prix payée comptant.
En aucun cas, cette somme ne peut être considérée comme un versement d'arrhes tel que prévu par l'article 1590 du Code civil permettant aux parties de se départir de leur engagement, l'acquéreur en s'en dessaisissant et le vendeur en restituant le double.
L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépot de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant étre dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu`elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de I'exercice d'un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.
A défaut d'accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du depôt à l'acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur " (page 8 dudit acte).
Or, il ressort des pièces du dossier que M. F... ne justifie n'avoir déposé aucun dossier de prêt conforme aux clauses contractuelles (dans un délai d'un mois pour un montant maximum de 355 000 euros au taux de 2,90% remboursable sur 180 mois ou 15 ans) puisque outre le fait que son dossier intitulé "demande de financement" fait état d'un "besoin (de) 366 000 euros crédit à moyen terme 7 ans de 110 900 euros - crédit à long terme 12 ans de 255 100 euros" (sa pièce no2), tous les courriers en retour des banques sollicitées font état de caractéristiques différentes.
Ainsi, par courrier du 26 mai 2016 la Banque des Antilles françaises (BDAF) indique n'avoir pas réservé une suite favorable à la demande de crédit d'un montant de 255 100 euros réalisé pour l'opération d'acquisition du local commercial en cause, sans autre précision sur le taux ou la durée de remboursement envisagés, étant précisé que le prix de vente convenu était de 330 000 euros.
Par réponse du 14 juin 2016, la Caisse du crédit mutuel (CCM) refusait à M. F... la demande de prêt immobilier pour un montant global de 366 000 euros sur une durée de 144 mois destiné à financer ledit projet.
Par mail du 15 juillet 2006, la Banque nationale de Paris (BNP) informait également M. F... de ne pas avoir convenance de le suivre dans ce projet sans autres précisions sur la demande de prêt formulée.
Enfin, par courriel du 06 septembre 2016, bien que M. F... ait rempli le 23 juin 2016 (soit dans le délai supérieur à 1 mois prévu contractuellement) un dossier de demande de crédit à la Caisse d'Epargne Antilles (pour 351 000 euros remboursable sur 144 mois au taux de 2,640%), cette dernière lui notifiait un refus de prêt pour l'achat de ce local commercial.
Il apparaît donc, ce que ne conteste pas sérieusement M. F..., qu'il entendait obtenir un emprunt d'un montant supérieur au montant du prix de vente convenu pour effectuer des travaux mais aussi supérieur au montant maximum prévu contractuellement par le compromis de vente signé le 21 avril 2016 ainsi que le démontre le dossier de financement transmis selon ses déclarations aux organismes prêteurs.
Dans tous les cas, contrairement à ce qui est soutenu par M. F..., lequel indiquait par mail du 20 mai 2016 (soit la veille du délai contractuel) à M. T... E... que son "dossier est en phase d'être déposé" puis du 03 juin 2016 (soit plus d'un mois après de délai) que celui-ci avait été "remis à 6 agences" bancaires, il ne rapporte pas la preuve du dépôt de ces demandes de prêt dans le délai de un mois suivant la signature de la promesse de vente en date du 21 avril 2016, et de plus aux conditions de celle-ci.
Si les banques BDAF et CCMM apportaient des réponses dans le délai de la réalisation de la condition suspensive fixée contractuellement au 24 juin 2016, le premier mail utile de M. F... adressé à M. E... faisant état du refus d'obtention de prêt au vendeur est en date du 06 septembre 2016 puis le 08 septembre suivant à l'épouse de ce dernier, Mme D... E....
De plus, lorsque le vendeur a par courrier du 26 septembre 2016 rappelé à M. F... le fait qu'il n'avait "pas rempli ses obligations d'acquéreur", ce n'est que par courrier recommandé avec accusé de réception en retour du 18 octobre 2016 que M. F... a fait valoir son argumentaire.
Aussi, il résulte des pièces du dossier que M. F... ne rapporte pas la preuve d'avoir effectué les diligences requises dans les délais contractuels et d'avoir formalisé au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse signée le 21 avril 2016, étant précisé que l'acquéreur devait informer le vendeur, la société Cap Invest des démarches en vue de la réalisation de cette condition, sans mention de la nécessité d'une intervention, à ce stade, de M. X..., notaire.
Ce faisant, M. F... ne démontre pas avoir accompli ses obligations contractuelles de la manière que les parties l'ont voulu et entendu de sorte que c'est à raison que le premier juge a considéré, aux termes du contrat signé, que la condition suspensive est réputée accomplie, que le dépôt de garantie doit revenir au vendeur et que M. F... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ces chefs.
Sur les demandes de dommages et intérêts présentée par la société Cap Invest
Sur l'application de la clause pénale
A l'énoncé de l'article 1152 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie, une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Sur ce fondement, constitue une clause pénale celle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, le juge ayant la faculté de la modifier en appréciant la disproportion manifeste entre son montant et celui du préjudice effectivement subi.
Le compromis de vente signé le 21 avril 2016 contient une clause pénale ainsi rédigée: "Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, I'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 20 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.
Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de I'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente" (page 8 dudit contrat).
Si M. F... a manqué à ses obligations, il convient de tenir compte en l'espèce de l'étendue du dommage subi par la société Cap Invest laquelle a en outre pu réaliser la vente de son bien dans un délai raisonnable.
Ce faisant, vu le montant de la peine conventionnellement fixée et la valeur effective du préjudice subi par la société Cap Invest, M. F... ne contestant pas avoir été mis en demeure par celle-ci d'exécuter son obligation, il y a lieu de considérer que la clause contractuelle est manifestement excessive et de la modérer.
Dés lors, le dommage effectivement subi par la société Cap Invest sera évalué à hauteur de la somme de 200 euros de sorte que le montant de cette clause pénale sera réduit à ce montant.
En conséquence, le jugement querellé sera infirmé, en ces termes, de ce chef.
Sur les autres demandes indemnitaires
Selon l'article 1147 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
La société Cap Invest fait valoir le maintien à sa charge des frais de conservation du local (charges de copropriété - gestion compte société - frais de télésurveillance - gestion du compte BNP - frais de ligne téléphonique - électricité - eau - taxe foncière 2016 - assurance de l'établissement - cotisation foncière de l'entreprise) à hauteur de la somme totale de 6 013,12 euros, ce du fait de la défaillance fautive de M. F....
Elle invoque également l'impossibilité de rembourser de façon anticipée le prêt en cours pour ce local dont la dernière échéance était fixée au mois de septembre 2020, de sorte qu'elle n'a pas pu réaliser une économie de 3 764,15 euros au titre des intérêts de ce prêt et de 2 592 euros au titre des frais d'assurance.
En dépit des manquements commis par M. F..., la société Cap Invest est mal fondée à vouloir faire supporter à celui-ci les frais de conservation du local puisqu'elle n'a pas entendu user de la faculté de se prévaloir de la caducité du compromis de vente afin de reprise de son entière liberté et de remise immédiate du bien litigieux sur le marché, étant observé que ce dernier a trouvé preneur utile dans un délai raisonnable de sorte que le lien de causalité avec le préjudice invoqué n'est pas rapporté.
S'agissant de la perte de chance relative à l'emprunt en cours, il convient de rappeler que pour être réparée, la perte de chance doit présenter un caractère sérieux, direct et certain avec la faute invoquée et être mesurée à la chance perdue, non à l'avantage qu'elle aurait procurée si elle s'était réalisée.
En l'espèce, la société Cap Invest échoue à rapporter une telle preuve, d'autant plus qu'elle ne verse au dossier qu'un tableau d'amortissement, certes à son nom mais dont il n'est pas rapporté qu'il soit affecté au bien dont s'agit, ayant pu en outre contracter définitivement, dés juin 2017, avec un nouvel acquéreur.
Dés lors, c'est à tort que la juridiction de premier ressort a considéré que ces préjudices étaient constitués et a condamné M. F... à payer à la société Cap Invest les sommes de 6 013,12 et de 2 000 euros pour se faire.
En conséquence, ces demandes de dommages et intérêts seront purement et simplement rejetées et le jugement querellé sera infirmé de ces chefs.
La société Cap Invest soutient également que l'inexécution fautive de M. F... a entraîné une dévaluation de la valeur du local en cause de sorte qu'elle n'a pu vendre le bien en cause, proposé initialement à la vente au prix de 400 000 euros, qu'à la somme de 300 000 euros.
A ce sujet, il résulte des pièces produites que les parties se sont librement entendues sur le prix de 330 000 euros après des négociations et échanges d'usage en la matière. Il n'est aucunement rapporté, un lien de causalité direct et certain entre la non réalisation de cette vente à ce prix et le fait que la société Cap Invest ait finalement vendu le local dont s'agit, le 23 juin 2017 à un autre co-contractant, la société Evergreen Immo au prix de 300 000 euros.
Dés lors, de ce chef, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a rejeté cette demande injustifiée. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes de dommages et intérêts formulée par M. F...
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Succombant, M. F... est mal fondé en cette prétention injustifiée laquelle sera rejetée, étant observé que celle-ci ne peut davantage concernée Mme W... A..., présentée comme la partenaire pacsée de l'appelant, et non appelée en la cause.
Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts dirigée à l'endroit de M. S... X...
Selon l'article 1147 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Si le notaire est tenu professionnellement envers ses clients d'une obligation de conseil et d'information, la mesure et la portée de ce devoir doivent être appréciées selon les circonstances et l'implication effective de celui-ci dans la réalisation de la convention.
En l'espèce, il est constant que le compromis de vente signé entre les parties est un acte sous seing privé "resté en la garde et possession" de M. S... X..., notaire, "désigné mandataire commun des parties qui sera habilité à en délivrer copies ou extraits aux parties ou à leurs conseils".
Aussi, outre le fait qu'il ne s'agisse que d'un compromis de vente, c'est à dire d'un acte préparatoire à la vente, il apparaît que les clauses de celui-ci sont claires et que M. F... en avait parfaitement compris la portée pour avoir envoyé des courriels au vendeur quand bien même il n'a pas respecté les stipulations précitées, les manquements contractuels commis n'étant pas causés par leur insuffisance ou un quelconque manquement d'information ou de conseil du notaire, lequel ne peut être retenu au regard des faits de la cause.
Dés lors, confirmant la décision querellée de ce chef, cette demande injustifiée sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions, l'intimée ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.
Succombant, M. F... supportera les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de l'avocat constitué.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement querellé en date du 14 février 2019 sauf en ce qu'il a :
-condamné M. I... F... à verser à la société Cap Invest la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis signé le 21 avril 2016 ;
-condamné M. I... F... à verser à la société Cap Invest la somme de 6 013,12 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel ;
-condamné M. I... F... à verser à la société Cap Invest la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de sa perte de chance de réaliser une économie par le remboursement anticipé de son emprunt ;
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant ;
Condamne M. I... F... à payer à la société Cap Invest la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signée le 21 avril 2016;
Rejette les demandes à titre de dommages et intérêts présentées par la société Cap Invest au titre de la réparation de son préjudice matériel et de la perte de chance de réaliser une économie par le remboursement anticipé de l'emprunt en cours ;
Rejette les demandes formulées par M. I... F... ;
Condamne M. I... F... à payer à la société Cap Invest la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du du code de procédure civile ;
Condamne M. I... F... aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Excelegis représentée par M. Frédéric Fanfant, avocat ;
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière La présidente
